به گزارش صبح الوند، يكي از تصورات اشتباه در همدان اين است كه قيمت مسكن در اين شهر بالاتر از ميانگين كشوري است و با يك گام فاصله پا به پاي شهر تهران جلو مي‌رود، اما در واقع وضعيت به اين بدی نيست.
برابر گزارش‌ مركز آمار ايران، نرخ مسكن در همدان اغلب از سطح ميانگين كشوري هم پايين‌تر است و با فاصله‌اي قابل توجه ارزان‌تر از بیشتر كلان‌شهرهای کشور است. البته در مقايسه با سهم همدان در توليد ناخالص داخلي كشور قيمت مسكن بالا برآورد مي‌شود. به عبارت ديگر هر چند قيمت مسكن در همدان در مقايسه با ساير شهرها گران نيست اما در مقايسه با ميزان درامد خانوار همداني قيمت اين كالا گران است.
نسبت اجاره‌بها نيز در همدان حتی از سطح ميانگين کشوری پايين‌تر است و آمار مقايسه‌اي اجاره‌بها در مراکز استان‌ها به خوبي تأييد كننده اين موضوع است. البته همچنان كه گفته شد سطح درامد خانوار همداني پايين است و به همين علت سهم هزينه مستأجران از اجاره مسكن در همدان بالاست و اجاره‌نشين‌ همداني به قيمت كاهش سطح رفاه خانواده، هزينه اجاره‌بهاي مسكن را تحمل مي‌كند.
اجاره‌بهاي مسكن مشابه هر كالاي ديگري در بازار، متأثر از ميزان عرضه و تقاضاي آن است. بازار اجاره‌بها بازاري رقابتي است كه كنترل آن از دست دولت خارج است. در سال‌های اخیر برخي اوقات دولت تلاش كرده است در اين بازار وارد شود و در قيمت‌گذاري آن دخالت كند اما در عمل اين كار عملياتي نشده است؛ چرا كه قيمت اجاره‌بها تابع عوامل متعددي است و نمي‌توان با اتكا به يك دستور اداري آن را كنترل كرد. براي نمونه كيفيت ساخت، موقعيت جغرافيايي و امكانات هر واحد ساختماني متفاوت است و هر كدام از اين ويژگي‌ها تأثير خود را بر قيمت مسكن و به تبع آن اجاره‌بهاي آن مي‌گذارد و نمي‌توان نرخ مشخصي را براي اجاره‌بهاي ساختمان در مناطق مختلف تکلیف کرد. به همين دليل دخالت دولت در نرخ‌گذاري تا به حال راه به جایي نبرده است و اجاره‌بها در بازار عرضه و تقاضاست كه تعيين مي‌شود.
در عين حال دولت مي‌تواند از طريق اجراي سياست‌هاي مالياتي مانند بستن ماليات بر خانه‌هاي خالي تا حدود زيادي در اين زمينه مؤثر عمل كند هر چند در عمل چنين رويه‌اي نيز تا كنون مسكوت مانده است و چند صد هزار خانه خالی در کشور به جای عرضه به بازار و تعادل بخشیدن به قیمت‌ها همچنان بی‌استفاده مانده است.
حال پرسش اين است كه آيا اجاره‌بهاي مسكن در همدان منصفانه است؟ به عبارت واضح‌ در حالي كه در يك ساله اخير قيمت مسكن عموماً افزايش نداشته است حتي در مواردي كاهش هم داشته چه دليلي دارد مستند به گزارش اخیر ایرنا اجاره‌بها در همدان رشدي شديد داشته باشد؟
در پاسخ باید گفت مالكان مسكن با هدف سرمايه‌گذاري و كسب سود، به خريد خانه اقدام مي‌كنند و بدشان نمي‌آيد در سال‌هایي كه مسكن رشد قيمت ندارد و از نرخ تورم سالانه جا مي‌ماند بخشي از زيان سرمايه‌گذاري خود را از طريق افزايش اجاره‌بها جبران كنند. در واقع انصاف در تصميم سرمايه‌گذار نقشي ندارد. سرمايه‌گذار به دنبال كسب بيشترين سود است و در حالي كه ركودي شديد بر بازار مسکن حاكم است و دورنماي رشد هم امیدبخش نيست، او بدش نمي‌آيد كه بخشي از ضرر سرمايه‌گذاري‌اش را از جيب مستأجر تأمين كند. در شرايط فعلي، بازار داغ اجاره در فصل تابستان هم به كمك او آمده است و تلاش مي‌كند با چانه‌زني در قيمت، دست بالا را بگيرد.
يكي از دلايل افزایش غيرمنطقي اجاره‌بها در همدان بالا بودن تقاضاي اجاره به عرضه آن است. اين اتفاق در حالي روي داده است كه تعداد قابل توجهي از خانه‌هاي نوساز در همدان ماه‌هاست كه خالي مانده است و صاحبان این واحدها نه رغبتي به فروش دارند و نه واحدها را اجاره مي‌دهند. از نظر اين افراد فروش به قيمت پيشنهادي بازار منطقي نيست و اجاره واحد نيز موجب استهلاك آن و افت قيمت در زمان فروش مي‌شود.
اگر اين واحدها با قيمت روز به بازار عرضه شود بخشي از مستأجران ترجيح خواهند داد به جاي ادامه اجاره‌نشيني، اين واحدها را خريداري كنند و باقی واحدهاي نوسازي هم كه براي اجاره عرضه مي‌شود سبب متعادل شدن بازار اجاره خواهد شد اما صاحبان اين واحدها بر اين باورند كه بازار مسكن بزودي رونق مي‌گيرد و آنها پاداش خواب سرمايه خود را در آن زمان از بازار مي‌گيرند.
در کنار واحدهای آماده شمار زیادی واحد در دست ساخت نیز هست که سازندگان آن به دلیل شرایط بازار ترجیح داده‌اند سرعت ساخت‌وساز را کند کنند. در واقع واحدهایی که می‌توانست امسال به بازار عرضه شود برهمین دلیل با تأخیر روانه بازار می‌شود.
تحليل‌هايي كه اين روزها در مورد مسكن از سوي كارشناسان ارائه مي‌شود اغلب مخالف برداشت این گروه از ملاکان مسکن است و آنها بر اين نظرند ركود مسكن لااقل يك سال ديگر هم ادامه خواهد داشت و رونق این بازار هم الزماً به معنای جهش قیمت نخواهد بود. بنابراین نگهداري مسكن به صورت خالي براي اين مدت كاري غيراقتصادي است و سود ناشي از فروش امروز واحد يا اجاره آن منطقی‌تر از آن است که به امید رونق مسکن، این واحدها بلاتکلیف بماند.
بايد ديد آیا بازار مسكن در همدان چنين تحليلي را می‌پذیرد؟ در آن صورت روند رشد اجاره بها معكوس شده و تعديل مي‌شود، در غير اين صورت بايد انتظار افزايشي بيش از نرخ‌هاي فعلي را هم داشت. افزايشي كه مغاير با عرف تجارت نيست اما بعید است منصفانه باشد.

نویسنده : امير بختياريان