به گزارش صبح الوند، سعید ملکی یادداشت نویس همدانی در یادداشتی به بیان مشکلات ساخت مسکن در شهر همدان از نظر کارشناسان پرداخت. 

نقش نظام مهندسی در تولید مسکن همدان

در نشست بررسی تخصصی بحران مسکن در همدان مطرح شد. این نشست که به دعوت اصحاب رسانه قرار بود با حضور مسئولان استانی برگزار شود دو بار به علت خلف وعده مسئولان اجرایی استان تعویق و نهایتا بدون حضور ایشان با حضور جمعی از اصحاب رسانه برگزار شد. در ادامه یکی از موضوعات طرح شده در این نشست را گزارش خواهیم کرد.

در بخشی از این جلسه جناب دکتر قیاسوند با اشاره به قوانین بالادستی در کشور به ذکر چند نمونه از بدسلیقگی در اجرای قانون در استان اشاره کردند. در بخش مربوط به نظام مهندسی ایشان با اشاره به دو مورد طولانی بودن صدور پروانه در فرایند نظام مهندسی و شهرداری و هم چنین الزام مالکان به انجام پروژه از طریق مجری ذی صلاح اشاره کردند.

مجری ذی صلاح

هرچند در قوانین بالادستی نظام مهندسی ساختمان، اخذ مجری ذی صلاح تکلیف قانونی است. اما در قریب باتفاق استان های کشور این قانون بطور کامل اجرا نمیشود و یکی از مهمترین دلایل آن کمبود مهندسان مجری ذی صلاح است. مطابق با بخشنامه های بالادستی متراژ پروژه در تعداد آن نقشی ندارد و هر مهندس در پذیرش کار با محدودیت تعدادی  مواجه است و حداکثر میتواند بطور همزمان مجری ذیصلاح دو پروژه باشد. همین موضوع منجر به آن میشود که مهندسان تمایلی به پذیرش کارهای کوچک نداشته باشند.

ایشان در ادامه توضیح دادند سازمان نظام مهندسی طی مصوبه ای بر خلاف سنوات قبل تصمیم به اجرای کامل قانون بدون توجه به پیش نیازهای آن گرفت و حدود ۷ ماه در استان پذیرش خدمات مجری پروژه های کوچک با معضل جدی مواجه شد و نرخ ساخت و سازهای غیر مجاز خصوصا در شهرهای کوچک به شدت افزایش یافت.

مدیریت استان، مجموعه استانداری و معاونت عمرانی استانی یا اداره کل راه و شهرسازی استان میتوانست با خوش سلیقگی و اراده جدی برای رونق مسکن در استان این مشکل را حل کند. ظرفیت ها و اختیارات قانونی متعددی در اختیار نهادهای دولتی و حاکمیتی استان وجود دارد که میتوانند مشکل را حل کنند. به طور مثال میتوان تنها با این تصویب این نکته که مجموع متراژ سالانه مجری را لحاظ شود و نه تعداد یک پروژه ساختمانی در سال این مشکل به کلی مرتفع شود و در این زمینه نیز از نهادهای بالادستی مجوزهای موضعی و محلی بگیرند اما مسیر غلطی برای اخذ چنین مجوزی طی شد و کار به نتیجه نرسید.

صدور پروانه ساختمانی

ایشان در بخش دیگری از صحبت هایشان در مورد صدور پروانه ساختمانی و مکلف بودن نظام مهندسی به بررسی و  تایید نقشه های  ساختمانی ظرف مدت تنها 30 روز اشاره کردند در این موضوع نیز اراده ای برای بهبود شرایط در استان وجود ندارد و تنها به کارهای نمایشی پرداخته شده است. وی با اشاره به گزارش خلاف واقع استانداری در فروردین ماه سال جاری مبنی بر این که یکی از دستاورد های استاندار همدان کاهش زمان صدور پروانه به یک ماه بوده است. اشاره کرد همه مهندسان استان همدان به خوبی میدانند. که پروانه های ساختمانی چیزی میان 6 ماه تا یک سال زمان نیاز دارند. چیزی که استاندار به غلط به عنوان پروانه ساختمانی یک ماهه به آن اشاره کرده است. در واقع برگه ای است که شهرداری از گذشته به مالکان در همان ابتدای فرایند صدور پروانه میداد که برای پرداخت عوارض ساختمانی و شروع کار استفاده میشده است. در فرایند یکپارچه کردن سیستم های مختلف شهرداری همدان که اقدام مثبت اما دیرهنگامی بود. این برگه اولیه به  «پروانه شهرسازی» تغییر نام پیدا کرده است که به صورت الکترونیکی و بدون حضور مالک صادر میشود و تنها برای پرداخت عوارض ساختمانی است و مالک پس از آن باید در فرایند طولانی گاها یک ساله صدور پروانه ادامه دهد.

در این مورد نیز راه حل های متعددی وجود دارد که اگر مجموعه مدیریتی استان اراده کافی داشته باشد میتوان به صورت واقعی آن را کاهش داد. ایشان با اشاره به پروژه 480 واحدی فرهنگیان گفتند در همین پروژه حدود 2 سال و خرده ای بود که پروانه ساختمانی صادر نشده بود و مثال خوبی است.

بی توجهی به سایر مولفه های تولید مسکن

در نشست بررسی تخصصی بحران مسکن در همدان مطرح شد. این نشست که به دعوت اصحاب رسانه قرار بود با حضور مسئولان استانی برگزار شود دو بار به علت خلف وعده مسئولان اجرایی استان تعویق و نهایتا بدون حضور ایشان با حضور جمعی از اصحاب رسانه برگزار شد. در ادامه یکی از موضوعات طرح شده در این نشست را گزارش خواهیم کرد.

 در بخشی از این نشست جناب مهندس بادامی، مدرس دانشگاه و عضو سازمان نظام مهندسی، از بی توجهی مجموعه مدیریت استان به سایر نهاده های تولید مسکن گلایه کردند.  ایشان ضمن اشاره به این نکته که تولید مسکن مولفه های متعددی دارد. و تنها یکی از این مولفه ها زمین است، به تشریح وضعیت دو مولفه مهم فولاد و سیمان و وضعیت آن ها در استان همدان پرداختند.

دو ظرفیت خوب در استان همدان کارخانه های موفق سیمان و فولاد است. سه کارخانه توانمند نهاوند، اکباتان و هگمتانه و یک کارخانه فولاد که تولیدش حتی مازاد نیاز استان میباشد وجود دارد. اگر تمهیداتی چیده میشد که این نهاده ها مستقیم به دست تولیدکننده مسکن میرسید اکنون شاید کمتر شاهد گرانی مسکن در همدان بودیم. امروز اختلاف قیمت سیمان و فولاد دولتی با قیمتی که فروشنده ها به دست تولید کننده میرسانند نزدیک به دو برابر است.

در دولت های نهم و دهم تجربه خوبی در استان همدان داشتیم. کارخانه ها با نظارت اداره کل راه و شهرسازی، به ازای مصرف مشخص سیمان در هر پروانه ساختمانی به صورت مستقیم با تولید کننده روبرو بودند و این قیمت تمام شده ساختمان ها را کاهش میداد. این تجربه بخصوص در مسکن خودمالکی مهر اتفاق مبارکی بود که متاسفانه در دوره کنونی به کلی به آن بی توجهی شده است.

مجموعه مدیریتی استان نگاه تنگ نظرانه و رفتاری خشک با سرمایه گذاران بخش خصوصی استان دارد. به طوری که در سال های اخیر بسیاری از سرمایه گذاران خصوصی از استان به شهرهای شمالی کشور یا تهران مهاجرت کرده اند. و این باعث کاهش تولید مسکن شده است. دقت داشته باشید که حتی اگر گروه های هدف تامین مسکن در دولت دهک های پایین جامعه باشند این برخورد مناسب نیست. اگر تولید مسکن کاهش یابد طبیعتا فشار تقاضا از دهک های بالا به دهک های پایین جامعه منتقل خواهد شد و به دلیل توانایی کم دهک های پایین قطعا مشکلاتی خواهند داشت.

نقش عوارض ساختمانی در گرانی مسکن همدان

در نشست بررسی تخصصی بحران مسکن در همدان مطرح شد. این نشست که به دعوت اصحاب رسانه قرار بود با حضور مسئولان استانی برگزار شود دو بار به علت خلف وعده مسئولان اجرایی استان تعویق و نهایتا بدون حضور با حضور جمعی از اصحاب رسانه برگزار شد. در ادامه یکی از موضوعات طرح شده در این نشست را گزارش خواهیم کرد.

در بخشی از این نشست جناب مهندس بادامی، مدرس دانشگاه و عضو سازمان نظام مهندسی، ضمن اشاره به امار بودجه شهرداری همدان و مقایسه آن با شهرداری اراک به نقش بودجه شهرداری ها و تامین آن از طریق عوارض ساختمانی در گرانی مسکن همدان اشاره کردند.

ایشان با بیان این که بودجه سال گذشته شهرداری همدان حدود 2300 میلیارد تومان و بودجه شهرداری اراک حدود 1900 میلیارد تومان بوده است.  به تشریح نحوه تامین این بودجه توسط شهرداری های این دو شهر پرداختند. در شهر اراک به دلیل صنعتی بودن شهر، مبلغی که شهرداری از سازمان امور مالیاتی استان مرکزی به عنوان ارزش افزوده، اخذ میکند. بالغ بر 1100 میلیارد تومان است. در حالی که در به دلیل عدم صنعتی بودن استان همدان این مبلغ، در شهر همدان حدود 100 میلیارد تومان میباشد. بخش بزرگی از بودجه شهرداری اراک از مالیات بر ارزش افزوده و مبلغی حدود 800 میلیارد تومان از محل عوارض ساختمانی و فروش املاک تامین میشود. این رقم برای شهر همدان به این صورت است: حدود 100 میلیارد تومان از مالیات بر ارزش افزوده، حدود 500 میلیارد تومان فروش املاک و باقی یعنی حدود 1700 میلیارد تومان از محل عوارض به دست می آید. پر واضح است که این عدد بزرگ و تامین آن باعث شده فشار زیادی به قیمت مسکن وارد شود.

مطابق داده های آماری منتشر شده در سال نامه های مرکز آمار، با وجودی که قیمت زمین در اراک بالاتر از همدان میباشد. قیمت واحدهای مسکونی در همدان بسیار گران قیمت تر از این شهر است. یکی از دلایل میتواند همین تامین بودجه از طریق عوارض ساختمانی باشد. تخمین هایی که همکاران بنده انجام داده اند، نشان میدهد چیزی حدود 25 درصد مبلغ تمام شده ساخت واحدهای مسکونی در همدان ناشی از عوارض ساختمانی است. در واقع شهر از جیب شهروندان همدان آن هم به طور مستقیم از قیمت مسکن اداره میشود.

در بخشی از این نشست یکی از حاضران با اشاره به تغییر قانون تخصیص مالیات ارزش افزوده در دور فعلی مجلس توضیح داد چطور تا پیش از این مالیات ارزش افزوده ابتدا در خزانه کل کشور جمع میشد و پس از آن به نسبت جمعیت شهرها توزیع میشد. در واقع نوعی عدالت جبرانی برای کمک به توسعه شهرهای کم برخوردار لحاظ میشد. اما با تغییر این قانون در مجلس کنونی مالیات ارزش افزوده هر استان به مصرف همان استان میرسد. که میتواند مطالبه مسئولان استانی از نمایندگان همدان در مجلس شورای اسلامی باشد.

تامین زمین در شهر همدان

در نشست بررسی تخصصی بحران مسکن در همدان مطرح شد. این نشست که به دعوت اصحاب رسانه قرار بود با حضور مسئولان استانی برگزار شود دو بار به علت خلف وعده مسئولان اجرایی استان تعویق و نهایتا بدون حضور ایشان و با حضور جمعی از اصحاب رسانه برگزار شد. در ادامه یکی از موضوعات طرح شده در این نشست را گزارش خواهیم کرد.

در بخشی از این نشست جناب مهندس بادامی، مدرس دانشگاه و عضو سازمان نظام مهندسی، و دکتر ابراهیم قیاسوند عضو هیئت علمی دانشگاه بوعلی سینا به تشریح اقدامات دولت در تامین زمین برای نهضت ملی مسکن پرداخته و سپس راه کارهایی را در این زمینه ارائه داند.

مهندس بادامی با اشاره به این که در شهرسازی دو نوع توسعه درون زا و برون زا داریم، اشاره کرد، توسعه برون زا میتواند به صورت الحاق زمین به صورت منفصل و متصل اتفاق بیافتد. یکی از جاهایی که میتواند توسعه درون زا اتفاق بیافتد، اصطلاحا بافت های فرسوده، نواحی موسوم به اسکان غیررسمی و حاشیه ها می باشد. شهر همدان در حدود 5800 هکتار مساحت دارد. ازین مقدار 2200 هکتار از مساحت شهر اراضی موسوم به بافت فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی است که مجموعه مدیریتی استان میتواند با توجه به آن ها بخش بزرگی از واحدهای مسکونی را در داخل شهر تامین کند.

در ادامه نشست یکی از خبرنگاران حاضر در جلسه سوالاتی را مطرح کردند. از جمله این که گفته میشود عده ای در استان سنگ اندازی میکنند و یکی از مصادیق آن را میتوان اراضی 680 هکتاری شورین نام برد.

دکتر ابراهیم قیاسوند در پاسخ به این سوال نکاتی را در رابطه با موضوع اراضی 680 هکتار شورین بیان کردند. زمین های شورین نه بخاطر کارشکنی نمایندگان، شورای شهر یا جامعه تخصصی داخل استان، بلکه بخاطر معارضین  و عدم توانایی دولت در رفع مشکل معارضین لغو شد. حتی در دوره ای استاندار قول تخصیص هزار میلیارد تومان گرفته بودند که ظاهرا به سرانجام نرسید.

متاسفانه از ابتدای مطرح شدن اراضی شورین، معارضین وجود داشتند. این معارضین مدام از دفتر یک نماینده به نماینده مجلس دیگر مراجعه و مدعی بودند علی رغم در دست داشتن سند تک برگی دولت، در این اراضی به صورت مشاعی مالکیت دارند. شاید در دست ترین سند رسمی برای عموم مردم، به همت اصحاب رسانه ثبت شده است. در مصاحبه داریوش حسینی مدیر کل وقت راه و شهرسازی استان همدان، در 25 آبان 1400 به صراحت گفته شده است که این اراضی معارضین زیادی دارد و قرار است به شهر افزوده شود. که البته طبیعتا موضوع معارضین این اراضی بسیار قبل تر از این مصاحبه است که به آن بی توجهی شد. یکی از اشتباهات مجموعه مدیریتی استان در اراضی شورین، این بود که قبل از حل کردن مشکل معارضین، اعلام شد این زمین ها قرار است به شهر الحاق شوند. با این کار البته قیمت زمین های مذکور چند برابر شد زمینی بی ارزش را بها دادیم.

در ادامه مهندس بادامی به عجله مدیران استان برای الحاق این اراضی پیش از توافق با مالکان اشاره کرد و افزود زمانی که زمینی به شهر الحاق نشده باشد. ارزش افزوده ای مطرح نیست. مطابق قانون دولت میتوانست با اعلام عمومی از مالکان بخواهد که برای توافق حاضر شوند. تا در صورت توافق این اراضی الحاق شود. در این صورت قانون به ما میگوید، درصد مالکانه در این زمین ها  30 درصد میباشد. یعنی اگر حتی زمین ها به کلی متعلق به مردم بود و دولت سهمی نداشت، در نهایت 30 درصد زمین ها متعلق به مردم میشد به شرطی که توافق میکردند، این اراضی به شهر الحاق میشد. در چنین شرایطی مالکان نیز علاقه مند میشدند. اما اتفاقی که افتاد این بود که ابتدا پیگیری های متعددی اتفاق افتاد و در مصاحبه های مختلف بیان شد این اراضی الحاق میشوند. و نهایتا با حکم شورای عالی شهرسازی و معماری در 24 بهمن ماه 1400 رای به الحاق این اراضی به  محدوده شهر گرفته شد. حال ببینیم چه اتفاقی افتاد. در چنین شرایطی این زمین ها موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها شده و درصد مالکانه حدود 56 درصد میشود. مالکان برای تغییر کاربری و قطعه بندی زمین حدود 56 درصد حق دارند. و تازه عجله ای هم برای توافق ندارند چرا که این اراضی دیگر داخل شهر به حساب می آیند. و قیمت زمین ها به خودی خود چندین برابر شده است. در سال های گذشته این تجربه تلخ در شهر یزد نیز اتفاق افتاده است چنان که با وجود الحاق اراضی بزرگی به شهر، هنوز مشکل زمین برای طرح های مسکن، رفع نشده است.

گفته میشود برخی کارشناسان با الحاق زمین به شهر مخالفت میکنند. قوانین متعددی مثل قانون جهش تولید مسکن، قانون حمایت از تولید مسکن و آیین نامه های اجرایی آن وجود دارد. که دست مدیران استانی را برای توسعه درون زا و رونق دادن به بافت های فرسوده و غیررسمی داخل شهر باز میکنند. اما میبینیم همه همت مدیران به الحاق 680 هکتار آنهم قبل از توافق با مالکان بوده است.

دکتر ابراهیم قیاسوند در پاسخ به سوال دیگری از خبرنگاران حاضر در نشست که «چه کسی باید پاسخگو باشد؟» گفتند: مجموعه حاکمیتی و مدیریتی استان همه سرنوشت مسکن را به 680 هکتار اراضی شورین گره زد. آن هم با علم به این که از اول معارض دارد. و البته به شیوه غلطی که ابتدا اراضی را بدون توافق الحاق کردند و حتی در مصاحبه های متعددی خبر از ساخت این اراضی از چند روز آینده داده بودند. به طور مثال در خبری در تاریخ 16 فروردین 1400 مدیر کل وقت راه و شهرسازی خبر از شروع عملیات ساخت از چند روز آینده داده است. در حالی که توافقی صورت نگرفته بود و البته تازه در 24 بهمن 1400 مصوبه شورای عالی با الحاق اراضی موافقت کرده است! پس به نظر میرسد کسی که باید پاسخگو باشد، مدیران دولتی استان هستند.

استاندار فعلی همدان در مهرماه 1400 در همدان مستقر شدند. تقریبا دو ماه پس از آن یکی از نمایندگان مجلس در شهر همدان نامه ای ارسال کرده اند. در تاریخ 20 دی ماه 1400 طی نامه ای به دکتر یزدانی معاون حقوقی و پارلمانی وزیر راه و شهرسازی، از ایشان خواسته اند که از سازمان زمین وزارت راه و شهرسازی استعلاماتی را انجام دهند. نامه دکتر فلاحی در دسترس ما نیست اما ظاهرا چنین مضمونی داشته که در استان همدان تامین زمین مشکل است  و شما بفرمایید که وضعیت چگونه است؟ سازمان زمین و مسکن وزارت خانه نیز حدود 4 ماه بعد در 19 اردبیهشت 1401 به اقای یزدانی نامه ای ارسال میکند که پیور درخواست نماینده همدان این چنین گزارش میشود.

مطابق این نامه چند نکته قابل توجه است. یک این که در این تاریخ اراضی 680 هکتار در حال تهیه طرح تفکیکی و آماده سازی بوده است. اما طرح جامع هنوز تصویب نشده بوده و حتی امروز نیز تصویب نشده است! پس این ادعا که تامین زمین در گرو طرح جامع بوده اشتباه است. دیگر این که در گزارش آمده است. «اداره کل مطبوع ضمن شناسایی اراضی با مالکیت اشخاص به منظور انجام توافق والحاق به محدوده و یا تغییر کاربری اقدام نموده است که اکثر توافقات به جهت مخالفت کارگروه امور زیربنایی یا کمیسیون ماده 5 استان، منجر به نتیجه نگردیده است.» پس علی رغم تلاش های اداره کل راه و شهرسازی کمیسیون های مربوطه توافقات انجام شده را رد کرده است. حال ببینیم مدیر و اعضای این کمیسیون چه کسانی هستند؟ اعضای این جلسات همگی مدیران دولتی هستند و رئیس کارگروه شخص استاندار و در غیاب ایشان معاون عمرانی استاندار میباشند. در این جلسات چه کسانی هستند؟ آیا نمایندگان مجلس عضو هستند یا کارشناسان مستقل یا احیانا چنانکه گاهی مطرح شده اعضای شورای شهر یا شهرداری همدان؟ هیچ کدام در این جلسات حضور نداشته اند. در پاسخ به سوال خبرنگار محترم بنده میپرسم: چه کسی سنگ اندازی کرده است؟

هم چنین در ادامه نامه چنان که خواسته شده بود. به معرفی زمین های دولتی پرداخته است. در این نامه میخوانیم: «یکی از راه کارهای تامین زمین در راستای ماده 10 قانون جهش تولید مسکن، اراضی مازاد سایر دستگاه های اجرایی می باشد که اداره کل استانی نسبت به شناسایی 120 هکتار از اراضی در اختیار استانداری همدان در مجاورت شهر همدان اقدام نموده که این مهم علی رغم مکاتبات و پیگیری های اداره کل استانی با مخالفت استاندار محترم و مسئولان ذیربط بلااقدام مانده است.» خب در آن زمان استاندار فعلی در استان مستقر بوده است. در نامه آمده مخالفت کرده اند. در حالی که این زمین ها معارضی نداشته و میشد با علم به معارضین اراضی شورین به صورت موازی این زمین ها را در دستور کار قرار داد تا زمان از دست نرود.

کمی بعد سرپرست اداره کل راه و شهرسازی شفاها موضوع را پیگیری میکند و با اعلام این که ما 120 هکتار زمین در باغ میوه داریم. چندی بعد مرحوم رستم قاسمی نماینده های شهر و استاندار فعلی را دعوت میکند تا در جلسه ای این مشکل را حل کند که استاندار نیز موافقت میکند. بدین ترتیب بعد از چندین ماه مقاومت شورای عالی شهرسازی در تاریخ 9 آبان 1401 مصوب میکند از این زمین ها استفاده کنید.

حال ببینیم در عمل چه اتفاقی افتاده است؟ تازه همین چند روز قبل بود که استاندار از خبر خوش برای همدانی ها، و نماینده محترم شهر همدان از فکر بکر استاندار رونمایی کردند و تاکید کردند باید قدردان این اقدام جهادی استاندار باشیم! از نامه 19 اردیبهشت 1401 سازمان زمین و مسکن و گزارش مخالفت استاندار و مسئولان استانی نزدیک 11 ماه گذشته است. از مصوبه شورای عالی شهرسازی نیز حدود 5 یا 6 ماه گذشته است. سوال بنده این است آیا این اراضی از قبل وجود نداشته است؟ آیا این رااضی معارض داشته؟ چرا این همه تعلل رخ داده در حالی که حتی از شهریور 1401 نیز موضوع خروج اراضی شورین قطعی اعلام شده بود. یعنی حدود 7 ماه نیز مطمئن بودیم دیگر گزینه ای نداریم! سوال مهم دیگر این است چرا مدیران استانی با استفاده از زمین های داخل شهر به صورت الحاق یا تغییر کاربری آنهم زمانی که بسیاری از مالکان توافق کرده بودند. مخالفت کرده است؟ چرا در شورای امور زیربنایی استان و کمیسیون ماده 5 همه این اراضی رد شده؟ تا جایی که در نامه سازمان زمین و مسکن انعکاس یافته است؟ آیا اصرار داریم حتما حدود 20 هزار نفر از اقشار ضعیف جامعه را به شهری دیگر به اسم حورا یا اکباتان تبعید کنیم؟ آیا هنوز فرصت اسکان این جمعیت درون همین اراضی که قبلا مالکان رضایت داشتند و تا کمیسیون های ماده 5 و ... امده بودند نیست؟ ایا زمین های دیگری مثل 500 هکتاری شهرداری و سایر زمین های ارگان های دولتی درون شهر یا متصل به شهر نیست که میخواهیم آن ها را به حورا تبعید کنیم؟

سعید ملکی 

انتهای پیام/